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          連漲30個月后 這座城市 突然傻眼了……

          來源:葉檀財經 2020-09-01 16:05:03

            外匯天眼APP訊 : 文/林子大、曉太陽、劍平

            房價連漲三十個月,飄過頭的銀川迎來當頭棒喝。 大家都知道了,沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州六城上半年房價過熱,被住建部喊去會商房地產工作。不僅如此,此次會商提出“強化省級調控責任”,六城所在?。ㄗ灾螀^)住建廳老大也被拎到現場、被要求管好自己的小弟。 以往房地產座談會,點名的都是一二線重點城市。被訓話的城市重拳整改樓市,沒有被點名的城市也提心吊膽——如東莞者,連夜表態度、拿方案、出行動,凌晨公布“非本地戶籍二手房需2年社?!薄?年內禁轉售”等限購政策,打擊興風作浪的炒房勢力。事實上,自2018年全國樓市進入全面調控期,一二線城市承受了最多的調控壓力,樓市輪番挨錘。 再來看三四線城市的樓市表現。房企和投資客覺得當地房價不高,有炒作的空間;政府樂見其成、順水推舟,也覺得當地房價不高,有放水的空間。 以銀川為例,2018年1月至今年6月,銀川新房價格同比漲幅已經連續30個月蒙眼狂奔,宛如進入了管控的真空地帶。另外,除今年2月全國疫情期間新房價格環比持平以外,其他29個月同樣出現環比上漲。

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            這不,得意忘形的銀川就被約談了。住建部這一招殺雞儆猴,意在給三四線城市樓市潑冷水。在一二線熱點城市房價得到有效管控的時候,弱二線、三四線城市樓市也該出手整頓了。誰都別以為自己是法外之徒。

            銀川樓市燃起虛火

            銀川樓市這一波虛火,少不了大型房企跑馬圈地、哄抬地價的功勞。 2015年至2016年,銀川老城區房價均價才5000+,2017年開始,銀川整體房價可謂一路飄紅,噌噌噌地上漲,漲到銀川人民懷疑人生。 而2017年也正是萬科、碧桂園等龍頭房企開始落子銀川市場的年份。外來大型房企大舉修建、包裝新盤,與銀川原有的粗糙的二手房庫存形成鮮明對比,一時間,這些中高端樓盤成了銀川城里的時髦之選。

            而想切銀川市場蛋糕的房企越來越多。2018年新城控股、融創中國等品牌首次進入銀川,2019年又來了一(新城控股、恒大、旭輝、中梁、綠城、萬達、綠地等)。外來房企在銀川逐步扎根,項目布局越來越密集,哄搶土地、抬升房價,成了銀川樓市的尋常操作。 易居研究院報告顯示,今年前7月全國百城居住用地價格上漲9%,地價泡沫在減少。而銀川土地價格漲幅達81%,蓋過了一眾一線城市及省會城市。 8月末,銀川又迎來一場拍地狂歡。中海經過十九輪、二十輪競拍,以2.6億、11.55億拿下兩宗宅地,溢價率分別為53.09%、70%,一舉榮冠銀川樓面價新高。全國性品牌房企扎堆入局、高溢價頻現、“地王”不斷刷新……自2017年始,銀川這座城市頻頻上演著激烈的土拍大戰。不斷上漲的土拍價格,成為銀川房價上漲的重要因素之一。 大型房企爭相入駐,銀川政府也樂得其成,用房地產投資刺激經濟。銀川統計局發布數據顯示,1-7月,全市房地產開發完成投資156.07億元,同比增長12.7%。 有人要問了,銀川就不能有點兒骨氣,不整房地產,發展下自己的產業? 其實也怪不得銀川,進出口前年搞得風生水起,去年一下子又跌了回來,旅游業在疫情里遭受巨大打擊,其他又沒有啥特別強的產業能頂上來,那再動起房地產的腦筋,更多地,也就是無可奈何。

            高房價風險向三四線城市傳遞

            隨著一二線城市地價攀高,政策變數加大,時不時出臺限購、限貸、限價等雷霆重擊,自2017年開始,大型房企和炒房團加速涌入看起來更為安全的三四線城市。不少城市地價、樓價雙雙被炒高,就看誰先熬不住。 易居研究院報告顯示,今年前7個月,三四線城市地價漲幅較一、二線城市更為突出?;茨?、唐山1-7月土地價格累計漲幅均超過100%,洛陽、大廠、丹東、秦皇島、晉江、徐州、嘉興和清遠漲幅在64%-37%之間。 國家統計局發布的70城房價數據,今年前七個月,新房房價環比漲幅排行榜前十,也多見三四線城市的身影。

            而政府的調控政策大多都是花拳繡腿,縱容了當地泛濫的樓市投機主義。

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            銀川就不用說了。在限購限貸的大浪潮中,在銀川買房,沒有社保需求,不限購、不限貸,首套房比例30%,買房就能落戶安家。 和銀川一同被點名的唐山,其所謂的嚴控政策根本經不起推敲。 由于2019年年底房價上漲過快,在2020年1月,唐山發布樓市新政,提出購房人購買新建商品住房,自網簽之日起42個月內不得上市交易。這次限售被認為是唐山史上第二次較為嚴厲的樓市調控,看似嚴格,實則早為新房倒賣留下了騰挪的空間。唐山新房基本上從網簽到交房需要一年以上,辦理房本也平均需要耗費一年多的時間。這么算下來,整個流程走完,差不多就超過了42個月。所以,這一限售政策對于部分現房可能會有影響,對期房則基本沒有什么影響。 銀川、唐山的人口支撐也會有一個節點的。從銀川近五年的人口增長走勢來看,每年的機械流入人口也不過堪堪一兩萬人。有銀川的讀者給我們反饋,炒得正熱的濱河新區已成為鬼城。

            隨著三四線城市有購買能力的群體被消化,高歌猛進的房地產開發持續必然會導致新房庫存和二手房庫存量的增加。樓市進入高庫存狀態是大部分三四線城市都會面對的事情。 而如今,惟有認清現實,收起“以房刺經”的一切幻想,切莫讓高杠桿的皮鞭抽打在脊梁上,才剛剛幡然悔悟!

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