1. <rp id="kyc2w"></rp>
      1. <strike id="kyc2w"><pre id="kyc2w"></pre></strike>
      2. <strike id="kyc2w"><pre id="kyc2w"></pre></strike>
        <tbody id="kyc2w"><track id="kyc2w"></track></tbody>

        1. 廣告
          首頁   >    國內   >    正文

          2020年的樓市變了 今年已有380家房企破產

          來源:正商參閱 2020-08-28 18:04:55

            外匯天眼APP訊 : 監管部門針對房地產開發商融資設置“三大紅線”,令業內不少房企面臨挑戰!企業需于9月底上交降檔方案,包括一年內如何降檔、三年內如何全面完成符合“三條紅線”的調整。若未達標,監管層將要求金融機構對相應房企的全口徑債務進行限制。據有關人士透露,2021年1月1日起全行業將全面推行相關規則。

            最新:12家房企試點融資“三道紅線”,

            9月底前需提交降負債方案!

            12家房企日前參加了央行住建部座談會,分別是碧桂園、恒大、萬科、融創、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城。

            詳見21金融圈此前報道:狂奔的灰犀牛,被套上融資的韁繩!住建部央行座談房企:信息量很大,開發商的苦日子要來了

            監管部門出臺新規控制房地產企業有息債務的增長,設置“三道紅線”。房地產企業的“三道紅線”為:剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍。

            根據國盛證券按“三道紅線”標準測算,以2019年末數據為基準,銷售排名前50位的房地產企業中,均未超過警戒線的有11家,超過1條警戒線的有15家,超過2條警戒線的有8家,超過3條警戒線的有15家。

            12家房企中,“三道紅線”位于紅檔的是4家房企:中國恒大(3333.HK)、融創中國(1918.HK)、綠地控股(600606.SH)、中梁控股(2772.HK);

            剔除預收款后的資產負債率分別是82.7%、84.2%、82.8%、80.8%;凈負債率分別是183.1%、214.1%、163.4%、120.9%;貨幣資金與短期債務之比分別是0.40、0.57、0.67%、0.70。

            位于橙檔的是陽光城(000671.SZ),剔除預收款后的資產負債率分別是77.6%,凈負債率154.4%,貨幣資金與短期債務之比1.15。

            位于黃檔的是碧桂園(2007.HK)、萬科(000002.SZ)、新城控股(601155.SH);剔除預收款后的資產負債率分別是82.7%、76.5%、76.5%;凈負債率分別是55.3%、36.7%、14.2%;貨幣資金與短期債務之比分別是2.14、1.68、2.42。

            位于綠檔的多位央企系房地產公司,包括保利發展(600048.SH)、中海地產(0688.HK)、華潤置地(1109.HK)、華僑城(000069.SZ);

            剔除預收款后的資產負債率分別是67.4%、55.0%、56.4%、79.3%;凈負債率分別是57.1%、30.5%、32.5%、86.6%;貨幣資金與短期債務之比分別是2.09、4.00、2.89、1.01。

            其指出,隨著融資政策的不斷收緊,前期加杠桿、盲目拿地擴張的房地產企業將受到巨大沖擊,行業格局也將隨著監管的趨嚴有所調整。

            2020年7月,泰禾集團股份有限公司出現違約,成為首例大型房企違約事件,主要受前期高杠桿、低周轉的拖累。泰禾2013-2017年舉債擴張,2017年凈負債率達473.4%之高,遠高于同業。

            盡管此后公司逐步降低杠桿,但仍處于較高水平。

            2018年以來,房企融資難度加大,加之泰禾居高不下的融資成本,公司最終資金鏈斷裂造成違約。央行“345”政策的出臺,目的是控制房地產企業杠桿水平,防止因大肆舉債出現違約風險。

            表外融資或將上升

            但業內人士擔憂的是,房地產企業表外融資或重新抬頭。

            “一些超級房地產公司,不要把他們看成地產集團,可以理解成金融產品設計公司。甚至可以用管理金融機構的辦法來管理?!币晃蝗A南房地產金融人士坦言。

            標普信評也指出,本次融資新規將有效控制行業表內財務杠桿,但房企仍有可能通過表外負債方式獲得外部資金。

            過去兩年,房地產開發企業普遍通過并購和投資擴展業務規模,樣本房企長期股權投資在總資產中的占比已從2016年末的1.1%上升到2020年一季度末的2.4%。

            特別是,2019年以來,大型和中型房企長期股權投資在總資產中占比快速上升,顯示其表外項目不斷增加。融資新規或將進一步提升房企對表外融資的依賴,增加隱性債務風險。

            同時,房企采用聯合營模式的大部分重要信息并未公開披露,因此有可能加大市場評估開發企業真實信用指標的難度。

            房企2020中報關鍵詞:降負債、慎拿地、銷售為王

            “在未來的一段時間,我們還是會再減輕負債,因為要做完一些減負債,評級才有得升……”在8月24日的中期業績會上,富力地產董事長李思廉表示。今年上半年,富力權益銷售額為510.6億元,同比下降15.21%,僅完成年度目標的33.6%。同期,富力的凈負債率達到177%。

            近期,房企進入中報發布季。受疫情影響,上半年不少房企的銷售業績不及預期,一些企業出現銷售、利潤雙降。但進入二季度以來,市場加速恢復,疫情的影響逐漸消失。

            但與往年相比,房企對待市場的態度顯得愈加“謙虛謹慎”,這主要源于監管層在近期的一番表態。

            8月20日,住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會,強調實施好房地產金融審慎管理制度,增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度,央行、住建部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上,形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。

            在此之前,為控制房企有息債務的增長,監管部門出臺新規,設置“三道紅線”進行管理。種種跡象表明,以控制杠桿為目的的融資“強監管”,正在成為常態。

            這也給剛從疫情中恢復、并試圖進一步擴張規模的房企帶來新的考驗。企業如何看待融資新規?下半年又將以何種策略應對?很多答案都隱藏在中報里和表態中。

            回款率明顯提升

            疫情對房地產業的影響,集中體現在銷售環節。

            頭部房企中,今年上半年,碧桂園實現權益銷售金額2669.5億元,同比下降5.32%;凈利潤約為219.3億元,同比下降5.2%。同期,融創完成合同銷售金額1952.7億元,同比下降8.8%;凈利潤增長約6.5%。保利實現銷售金額2245.4億元,同比下降11.1%,凈利潤微增。

            相比之下,“第二梯隊”的一些房企實現了業績增長。

            如中海實現合約銷售額1720.1億元,同比增長4.2%;龍湖實現合同銷售1111.0億元,同比增長5.2%;世茂完成合約銷售額1104.8億元,同比增長10%。

            過去三年來,房地產市場出現罕見的“大牛市”,很多房企借此實現銷售規模的大幅攀升。其中,大中型房企的復合增長率普遍在30%-50%的水平。

            今年以來,疫情一度使很多房企的銷售受挫,直到二季度才逐漸恢復。

            “基本上一個半月的時間是沒有銷售的?!敝泻5禺a行政總裁張智超說,這也造成了供貨的延后,以至于在疫情逐漸得到控制的6月,中海集中供貨和銷售,并于當月實現了575.6億元的創紀錄銷售規模。

            但并非所有房企都能穩住銷售。在這輪疫情中,無論大型房企還是中小企業,都有成員難以幸免。

            今年上半年,綠地實現房地產合同銷售金額1330.29億元,同比減少20.7%,合同銷售面積同比減少30.7%。同期,北辰置業的營業收入為人民幣33.48億元,同比下降60.83%,公司的利潤降幅則達到八成以上。

            值得注意的是,在近年來不斷強調抓回款的情況下,房企的回款率普遍較好。上半年,碧桂園和綠地的回款率均達到驚人的95%。這也保證了企業在銷售額受到影響的情況下,銷售現金流不至于過度萎縮。

            到7月19日,金茂的回款金額超過1000億元。其上半年實現合同銷售金額1028.7億元(同比增長31%)的情況下,實現銷售和回款雙雙突破千億。

            盡管受疫情影響較大,但自二季度市場逐漸恢復以來,房企的信心也開始恢復。由于融資政策趨緊,多數企業更加信奉“銷售為王”的信條,并表示不會調整全年的銷售目標。

            張智超表示,下半年中海將積極地抓好供貨和銷售,作為重點供貨的階段,下半年的供貨要占到全年的61%?!跋掳肽曛灰俨怀霈F疫情重大反復、經濟的重大狀況,公司還是比較有信心完成全年4000億港幣的目標?!?/p>

            僅完成年度目標33.6%的富力,也表示“銷售目標1520億左右是不變的”。為達成這一目標,富力將推出16個全新項目以及約2300億元的可售資源。

            2020年2月16日,北京市豐臺區康辛路一處樓盤工地尚未復工。

            圖 人民視覺

            “拿錯地是痛苦的事情”

            實際上,房企加強銷售和回款,除了有保證現金流的考慮,還有降負債的目的。

            對于新的融資管理政策,房企在公開解讀中,將其稱為一種規范?!斑@一舉措的主要目的還是想穩住開發商的杠桿,控制負債不會過快增長,從而把房價穩定下來。我們認為這個措施是規范行業行為,倒逼行業進入健康狀態的這么一個舉措?!饼埡瘓F執行董事兼首席財務官趙軼說。

            過去一年多來,很多房企通過債務置換,完成借新還舊,并實現負債率的下降。半年報中,很多企業的負債率低于去年同期。但以“三道紅線”為標準,對融資進行“強監管”的政策,仍然令企業意識到一個現實:要想繼續通過資金杠桿來實現發展,必須首先控制現有的債務水平。

            天風證券根據2019年財務數據,按照“剔除預收賬款資產負債率為70%”、“凈負債率為100%”、“貨幣短債比為1”三條標準對銷售額較高的50家房企進行了劃分。

            圖片說明:截至2019年底,50房企負債指標一覽。

            圖片來源:天風證券研究所

            其中,同時踩到“三道紅線”的房企共14家,同時踩到兩道紅線的房企有10家,踩到一道紅線的房企有14家,全部不踩線的房企僅有12家。

            李思廉表示,“未來9個月,我們可能會在國內外處理250億到300億的債務,中間超過一半會有一些重組的安排,其他的都會靠資金和銷售來抵消?!毖啪訕芬猜暦Q,要將負債率控制在70%左右的合理水平。即便是負債率較低的中海和龍湖,也強調會繼續控制負債規模。

            今年以來,隨著長效機制的試點繼續推進,房企普遍意識到樓市調控進入常態化的現實。如何在保證安全的前提下,實現規模和利潤的適度增長,成為企業的主要課題。對于此前通過高杠桿實現快速增長的房企來說,這一課題尤為嚴峻。

            “我們所提到的資產負債結構優化,要平衡好規模、利潤以及負債的三角關系,這是非常重要的課題?!泵赖闹脴I執行董事兼首席財務官林戈在業績會上表示。2015年至2018年,美的置業銷售復合增長率為73.8%,并在2019年邁入千億陣營。在完成規模發展后,美的置業把今年的經營策略定位為“戰略鞏固年”。

            其中,美的的拿地策略變得謹慎起來,公司仍會按照銷售回款的1/3拿地,但要盡量避免在高點出手。

            這一策略不難理解。嚴厲的融資環境和激烈的市場競爭,使得房企的資金越來越“寶貴”,因此,前端投資的重要性大大提高。

            近期,金科股份聯席總裁方明富在接受21世紀經濟報道采訪時表示,

            由于市場的容錯空間大大縮小,因此前端的投資能力,往往成為決定項目成敗的關鍵因素?!耙郧坝凶龅貌痪毜牡胤?,犯的一些錯誤,都可以通過市場來消化,但現在已經沒有空間?!?/p>

            在業績會上,雅居樂董事局主席兼總裁陳卓林表達了同樣的觀點,“我們現在不能亂拿地,下半年會有更好的機遇,在收購合并或其他產業方面在鋪排。下半年如果沒有好地、沒有好項目,我們就到明年拿地,因為拿錯地是很痛苦的一件事情?!?/p>

            今年已有380家房企破產,樓市風險加大

            疫情之下,各行各業進入凜冬。連“熱錢”聚集的房地產行業也不例外。

            根據人民法院網網站公示,截至8月14日,已經有380家房企宣布破產倒閉,也就是說,平均每天都有2家房企宣布自己破產。并且,今年七月份,全國房企融資率已經趕超歷史同期水平,疫情影響雖然正在逐漸消退,但各大房企們的寒冬時期卻仍未完全消退。

            全國380家房企破產,2020年房價會怎么樣?

            已經買房的人希望房價上漲,還未買房的人又希望房價暴跌。你怎么看?歡迎留言,一起討論!

            21金融圈綜合21世紀經濟報道(記者:辛繼召,張敏 編輯:曾芳,張偉賢)、經濟參考報、人民法院網、券商研報

          【免責聲明】中金網發布此信息目的在于傳播更多信息,與本網站立場無關。中金網不保證該信息的準確性、真實性、完整性、有效性等。相關信息并未經過本網站證實,不構成任何投資建議,據此操作,風險自擔。

          廣告
          手机斗地主提现